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米国不動産投資×財産コンサルティング

~米国不動産の投資から売却までを徹底サポート~

icon米国不動産投資の3つの魅力

魅力その1

安定成長で増え続ける
インカムゲイン

増え続ける米国の人口

米国の人口は近年増え続けています。
このトレンドは今後も継続すると予測されています。
人口増加のトレンドは不動産市場において需要が供給を上回ることを示唆し、賃貸不動産の安定的な賃料収入を期待できる背景となります。

【米国人口推移】
【米国人口推移】グラフ *Censusデータより

日本国内の不動産投資は、
リスク>>>リターン!?

一方、日本国内に目を向けると、近年不動産投資が過熱していますが、人口減少が進む日本国内においては、「資産」として保有していた不動産が「負債」に変わるリスクをはらんでいます。
日本国内にはすでに800万戸以上の空室が存在すると言われており、今後その拡大が現実味となって来ております。国内において、長期的に安定した不動産投資に向く良質な物件を探すこと自体がすでに大変困難になりつつあります。

【日本人口推移】
【日本人口推移】グラフ *統計局データより

空室率の日米比較

不動産投資において忘れてならないのが空室リスクです。
米国においては、人口増加を背景に、賃貸需要が安定しており、日本に比べて低い空室率となっているのが特徴で、安定した賃料収入が見込めるのも魅力の一つです。
また、景気後退局面においても賃貸価格の下方硬直性が見られる点も注目すべきポイントです。

【日米空室率の変移】
【日米空室率の変移】グラフ 出所:TAS賃貸住宅市場レポート、REIS

米国不動産投資は、人口増加と低い空室率を背景に、
「増加する賃料収入(インカムゲイン)」が期待できる

魅力その2

成長マーケットへの
投資によるキャピタルゲイン

中長期的に上昇を続ける米国不動産価格

人口増加トレンドの米国においては、過去40年間、年平均4%で不動産価格が上昇し続けています。
この傾向は今後も継続すると見込まれておりますが、州やエリアによって投資すべきタイミングは異なる為、将来性を見定めて投資判断するのが良いでしょう。

中長期的に上昇を続ける米国不動産価格 グラフ *Freddiie Mac 住宅価格統計より

資産価値が高い中古不動産

日本では一般的に、不動産は住むためのもので出来るだけ新築が良いという考えが中心で、新築に比べ中古不動産の資産価値が低いのに対し、米国ではライフスタイルに合わせて平均6~7年で買い替えをしたりするのが一般的で、住宅もリノベーションが頻繁に行われるため中古住宅でも資産価値が高いという特徴があります。
実際に米国では不動産取引の約90%、年間500万戸以上は中古不動産で、築年数が古くてもその住宅に価値があれば十分に値上がりを期待できると言えます。

【日米 新築・中古住宅不動産の流通数比較】
【日米 新築・中古住宅不動産の流通数比較】 日本-総務省、平成20年住宅・土地統計調査および国土交通省、
平成21年住宅着工統計
米国-Statistical Abstract of the US 2009を基に作成

透明性の高い不動産取引

日本の不動産取引では馴染みのないエスクローという機関が米国には存在します。エスクローとは米国の州政府に許可された、売主と買主をつなぐ第三者機関のことを言います。
公正・中立な立場で登記履歴の調査から、銀行とのコーディネート、登記・購入代金の振り分けまで一連の業務を行います。このエスクローの存在により米国の不動産取引は、日本やアジア各国の不動産取引と比較して不正が生じにくく、安定した不動産取引に繋がっています。

【2016年版グローバル不動産透明度インデックス】
【2016年版グローバル不動産透明度インデックス】

米国不動産投資は、成長マーケットへの投資により、
将来の値上がり(キャピタルゲイン)も期待できる

魅力その3

国内不動産と比べて
大きな減価償却

土地割合と建物割合の違いに注目する

不動産価格は、土地価格と建物価格の合算で構成されます。
国土面積の限られる日本においては、不動産価格の内、土地価格の占める割合が高いのが一般的であるのに対し、米国では日本の25倍以上の広大な土地があるが故に、不動産価格の内、建物価格の占める割合の方が高くなるのが一般的です。

【日米、中古不動産の土地建物比率の違い(イメージ)】
【米国人口推移】グラフ

不動産を所有した場合、建物構造によって異なる耐用年数に従って減価償却していく事となります。

(建物構造による耐用年数比較)
(建物構造による耐用年数比較)グラフ *国税庁HPより

木造の米国中古不動産(築30年)の
事例で検証する

(例)物件価格5,000万円 
(土地価格:1000万 建物価格:4000万)

4000万(累計減価償却費) ÷ 4年(耐用年数)
= 1,000万(年間減価償却費)

購入から4年間は毎年1,000万の減価償却費が計上できるため、大きなタックスメリットが発生します。

米国不動産投資により、
効果的なタックスマネジメントが期待できる

※今後の税制改正などに注視し、日米双方の税務に精通したアドバイザー、
税理士にも必ずご相談の上、実行することをおススメします。

米国不動産投資の魅力まとめ

その1

人口増加、低い空室率を
背景に、安定して増加する
インカムゲインが
期待できること

その2

将来の成長が見込める
マーケットへの投資であり、
売却時のキャピタルゲインも
期待できること

その3

不動産価格に占める
建物割合が高く、効果的な
タックスマネジメントが
期待できること

icon米国不動産投資を検討する上で
確認すべき3つのポイント

ポイントその1

現地情報に精通したパートナーから物件を購入する

ポイントその1

「入居者トラブルで対応に困った」「思ったよりもコストが掛かり手元にキャッシュが残らない」

様々なメリットがある米国不動産投資ですが、人気のエリアとか今後の成長が期待できるエリアと謳って、実は目に見えないリスクを抱えた物件が紹介されている事例が散見されます。
「○○州は人気がある」「今後伸びる」と言っても、中には治安が悪く、運営上のトラブルや家賃回収が困難なエリアも存在します。
物件を購入する上では現地のマーケットを正しく理解し、利回りや費用の妥当性などを確認する事がとても大切です。

ポイントその2

購入後の保守管理サポート体制を確認する

ポイントその2

契約書やレポート関係はすべて英語、
サポート体制は大丈夫?

米国での物件管理は遠方であることや商習慣の違いなどから、戸惑うケースが多々あります。
契約書やレポート関係はすべて英語で専門用語も多く、英語に慣れている方でも理解に苦しむ場面が少なくありません。
不動産を販売する事だけに注力し、購入後のサポートは一切行わない不動産業者も存在します。
誰から購入するかも大切ですが、物件の保守管理サポート体制を確認してから購入する事がとても重要です。

ポイントその3

米国不動産所有時の相続対策を怠らない

ポイントその3

大切な資産をしっかり守るためには、
売却や相続など将来を見据えた投資戦略が重要

米国不動産購入の際に、注意すべき事項に「相続」があります。
150万~200万程度かかる費用、最大3年程度を要する期間、米国の税務や法律に精通したアドバイザーへの依頼手続きなど何れも遺族の方には大きな負担がかかります。
目的が曖昧な投資は行わない、長年所有している必要性のない不動産は売却するなどの対策も必要となります。

iconブロードマインドが選ばれる理由

理由その1

米国子会社にて所有
している
自社物件を
ご紹介

ブロードマインドはお客様の資産形成・資産運用を包括的にサポートする財産コンサルティング会社であり、米国不動産の仲介会社ではありません。
独自の情報ネットワークから良質な米国不動産情報のみを収集し、物件の資産価値を見極めて自社で不動産を所有することが特徴で、さらにその不動産の資産価値を高めた上で物件をお譲りするシステムとなっています。
お客様と同じ視点で物件選定を行い、運営する事で、実際の投資利回り、正確な費用の見積もりなどを提示することも可能となっています。

理由その2

不動産(国内、米国)の
売却相談にも対応

米国不動産オーナーが抱える課題の一つが、「不動産の売却」と「相続」です。
ブロードマインドでは各専門家と連携し、米国不動産を所有するオーナー様の売却に関するご相談、相続に関するご相談にもお応えしています。

*一部対応不可なエリアもございます点予めご了承下さい。

理由その3

幅広い金融知識に
裏付けられた
コンサルティング力

ブロードマインドは資産家や経営者・ドクターといった富裕層から、年間200件以上の相談を承る財産コンサルティングのプロ集団です。
米国不動産に関する情報はもちろんの事、国内不動産やオペレーティングリース、その他多くの金融商品とも比較しながら、 お客様にとって最適な資産形成や資産運用、税対策、について包括的にアドバイスしています。

米国不動産投資をお考えなら、
ブロードマインドにお任せください!

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物件情報やセミナー情報もご案内しております。

icon米国不動産投資の事例

外資系金融機関勤務Aさんのケース

シルエット

家族構成

ご本人
46歳
奥様(主婦)
42歳
長女
4歳

収入・資産背景

●年収3000万以上
●銀行資産5,000万超
●自宅不動産(都内某所)*住宅ローン完済済み
●不動産(神奈川県某所)
   *セカンドハウスとして利用。ローン完済済み

相談の意向

毎年の税金が高いと感じており中々お金が貯まらない。
神奈川のマンションを賃貸に出しても、単なる収入UPになってしまい、税金がもったいないと考え、現在何もしていない状況なので活用していきたい。
また子供の教育計画として、海外留学させることも検討しているが、これからの教育資金の貯め方についてもどのようにしたらよいものか?
現状出来る対策を総合的に教えてほしい。

対策のポイント

所得税軽減対策と教育資金の準備を
両立させるために、米国不動産投資を活用

1

所有不動産
(神奈川の不動産)
の売却サポート

2

米国不動産の購入
サポート

3

教育資金準備を目的
とした
資産運用サポート

矢印

6年前の購入時価格より高い
5,180万円にて売却

矢印

お子様の海外留学も想定し、
100万ドル(約1億2,000万円)
のカリフォルニア州不動産を購入

矢印

米国不動産所有時の賃料収入
20,500ドル(約246万円)/年
の積立開始。

カリフォルニア不動産 物件概要

物件価格
約1億2000万
建物構造
木造
築年数
55年
購入時諸費用
約480万
建物比率
土地:20% 建物:80%
ネット利回り
4.5%
*金額はすべて円表記
*為替レート1ドル120円にてシュミレーション

購入条件

(自己資金)
2480万
(国内不動産売却資金)
4000万
自己投資額計
6480万
ローン利用・利払いのみ
6000万

運営時キャッシュフロー(概算イメージ)

運営時キャッシュフロー(概算イメージ)
購入後年数 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 売却時
運営時キャッシュフロー            
想定賃料(インフレ率2%) 8,400,000 8,568,000 8,739,360 8,914,147 9,092,430 9,274,279
運営費用 2,940,000 2,940,000 2,940,000 2,940,000 2,940,000 2,940,000
ローン利息 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000
税引き前キャッシュフロー 2,460,000 2,628,000 2,799,360 2,974,147 3,152,430 3,334,279
純収益(賃料-運営経費) 5,460,000 5,628,000 5,799,360 5,974,147 6,152,430 6,334,279
ローン利息(経費) 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000
減価償却費 24,000,000 24,000,000 24,000,000 24,000,000 0 0
課税所得 ▲21,540,000 ▲21,372,000 ▲21,200,640 ▲21,025,853 3,152,430 3,334,279
納税額 ▲8,616,000 ▲8,548,800 ▲8,480,256 ▲8,410,341 1,260,972 1,333,711
税引き後キャッシュフロー 11,076,000 11,176,800 11,279,616 11,384,488 1,891,458 2,000,567
累計キャッシュフロー 11,076,000 22,252,800 33,532,416 44,916,904 46,808,362 48,808,930
運営時キャッシュフロー            
売却想定価格           125,000,000
売却時諸費用           5,000,000
ローン返済           60,000,000
税引き前キャッシュフロー           60,000,000
購入時価格           120,000,000
減価償却費累計           96,000,000
売却時簿価           29,000,000
譲渡所得           96,000,000
長期譲渡所得税           19,200,000
累計キャッシュフロー           40,800,000
投資効果サマリー
投下自己資金
64,800,000
最終累計キャッシュインフロー
89,608,930
IRR(内部収益率)
7.49%

結論

米国不動産の購入により、
6年間で約2400万の手残りが増加した事例。

*上記は一例であり、その効果はお客様の状況により異なります。
また、税務に関するご相談は専門税理士にもご確認下さい。

開業医Bさんのケース

シルエット

家族構成

ご本人
51歳
奥様
50歳
お子様お二人
15歳
12歳

収入・資産背景

●年収2000万超 奥様500万超
●銀行資産 3000万超
●ご自宅不動産   10年前に1億円で購入
●都内ワンルーム不動産 6戸
   3年前に節税対策を目的として購入

相談の意向

これから子供の教育資金もかかり、ローンも残っているが、少しでもゆとりをもった生活をしたいと思っている。
3年前から国内不動産(ワンルーム不動産投資)を始めてみたが、思ったよりも手残りが少なく、節税効果も少ないと感じている。
先々を考えて、このまま国内不動産を持ち続けて良いものか。
今後の不動産投資戦略について、最適な改善案があれば教えて欲しい。

対策のポイント

不動産ポートフォリオの資産組み換えを目的とし、
医療法人の税対策、国内不動産の売却、米国不動産への投資を実行

1

医療法人の理事報酬の見直し 
(年額約600万円の引き上げ)

2

国内不動産売却戦略

3

米国不動産購入を
サポート

(個人にとっての
メリット)

報酬の引き上げにより
個人の所得税増税となるが、
米国不動産を所有することで
納税額を圧縮する。

(法人にとっての
メリット)

報酬の引き上げにより、
法人の利益対策も実現する。

矢印

所有不動産の詳細な投資分析を
行い、運営実績の良くない
不動産のうち3戸を売却し、
約2000万の
キャッシュを確保。

矢印

投資利回りの優位性を考慮し、
25万ドル(約3,000万円)の
テキサス州不動産を購入。

テキサス州不動産 物件概要

物件価格
3000万
建物構造
木造
築年数
64年
購入時諸費用
約100万
建物比率
土地:20% 建物:80%
ネット利回り
5.8%
*金額はすべて円表記
*為替レート1ドル120円にてシュミレーション

購入条件

自己資金
1600万
国内不動産売却資金
1500万

運営時キャッシュフロー(概算イメージ)

運営時キャッシュフロー(概算イメージ)
購入後年数 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 売却時
運営時キャッシュフロー            
想定賃料(インフレ率3%) 2,700,000 2,781,000 2,864,430 2,950,363 3,038,874 3,130,040
運営費用 945,000 945,000 945,000 945,000 945,000 945,000
税引き前キャッシュフロー 1,755,000 1,836,000 1,919,430 2,005,363 2,093,874 2,185,040
純収益(賃料-運営経費) 1,755,000 1,836,000 1,919,430 2,005,363 2,093,874 2,185,040
減価償却費 6,000,000 6,000,000 6,000,000 6,000,000 0 0
課税所得 ▲4,245,000 ▲4,164,000 ▲4,080,570 ▲3,994,637 2,093,874 2,185,040
納税額 ▲1,485,750 ▲1,457,400 ▲1,428,200 ▲1,398,123 732,856 764,764
税引き後キャッシュフロー 3,240,750 3,293,400 3,347,630 3,403,486 1,361,018 1,420,276
累計キャッシュフロー 3,240,750 6,534,150 9,881,780 13,285,265 14,646,283 16,066,559
売却時キャッシュフロー            
売却想定価格           38,000,000
売却時諸費用           1,520,000
税引き前キャッシュフロー           36,480,000
購入時価格           30,000,000
減価償却費累計           24,000,000
売却時簿価           14,000,000
譲渡所得           24,000,000
長期譲渡所得税           4,800,000
累計キャッシュフロー           31,680,000
投資効果サマリー
投下自己資金
31,000,000
最終累計キャッシュインフロー
47,746,559
IRR(内部収益率)
8.06%

結論

不動産ポートフォリオの組み替えにより、
6年で約1600万の手残りが増加した事例。

*上記は一例であり、その効果はお客様の状況により異なります。
また、税務に関するご相談は専門税理士にもご確認下さい。

iconお客様の声

人物シルエット

最初は、海外不動産に抵抗があったが、仕組みや日本との
違いを理解していく事で、しっかり対策を行えば
思ったほどリスクが低いのでないかと思いました。
また、サポート面が充実している点も米国不動産を
検討する上では安心できる点でした。

会社役員:60代

人物シルエット

相続が気になっており相談してみました。国内不動産だけでなく、10年前にカリフォルニア駐在時に購入していた不動産の売却までお手伝い頂き大変助かりました。

自営業:50代

人物シルエット

長年、国内の不動産投資を行ってきたが、最近はなかなか良い物件に巡り合えずにいました。
改めて米国不動産を知ってみると投資としての
魅力が多く、また夫婦で海外旅行に行く楽しみも増えて
良かったと思います。

経営者:40代

人物シルエット

いくつかの米国不動産情報を収集しましたが、
比較してみると御社の物件は状態が良く、
運営もしやすいエリアで良かったです。
また、融資に関するご相談も出来て思ったほど
自己資金も必要なく投資が出来て安心しました。

公務員:50代

人物シルエット

米国不動産投資を検討していくにあたり、
不動産以外にも株や投資信託、保険の情報などもふまえて、今からどんな準備をしていくべきなのか、
色々ご相談出来てとても為になりました。

経営者:40代

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会社名 ブロードマインド株式会社/ Broad-minded Co.,Ltd.
本社所在地 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南1-5-5 JR恵比寿ビル7F
TEL.03-6859-8358 / FAX.03-6859-8359
URL http://www.b-minded.com/
設立 2002年1月
資本金 2億8379万円
事業内容 生命保険・損害保険・少額短期保険代理店業
宅地建物取引業・住宅ローン代理業・金融商品仲介業、経営コンサルティング業務
≪保険、住宅ローン、資産運用、老後資産形成、企業の財務対策等、
ファイナンシャルプランニング(FP)にかかるコンサルティング業務≫
役員 代表取締役:伊藤 清
取 締 役:吉橋 正
取 締 役:大西 新吾
監 査 役:座間 陽一郎(社外監査役)
最 高 顧 問:笹川 治信
取引銀行 三菱東京UFJ 銀行、みずほ銀行、りそな銀行、他
連結子会社 BROAD-MINDED AMERICA PROPERTIES, INC.
(米テキサス州)
325 N. St. Paul Street, Suite 4400, Dallas, Texas 75201
主要株主 マネジメント 70%
取引先 30%